Loyers de vacances en Espagne et Italie : impôts 2026

Commençons par la conclusion, parce qu'elle est contre-intuitive et qu'elle change la décision : vos loyers espagnols et italiens ne vous coûtent rien de plus en impôt français. Pas un euro d'impôt sur le revenu, pas un euro de prélèvements sociaux. La convention prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt français, et l'administration précise noir sur blanc que cet impôt français « s'entend de l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux ».

Ce qui coûte cher, c'est autre chose. C'est ce que vous ne déclarez pas sur place, et ce sont deux calendriers qui viennent de changer sans que grand monde le remarque. En Espagne, la date de dépôt de votre déclaration locative se déplace d'avril 2027. En Italie, un code national est obligatoire depuis janvier 2025, et son absence coûte jusqu'à 8 000 euros par logement.

Impôts sur les loyers en Espagne et en Italie : ce que vous payez vraiment

La ligne qui compte est la troisième. L'Espagne autorise la déduction des charges et de l'amortissement pour les propriétaires résidents de l'Union européenne. L'Italie propose un taux forfaitaire plus élevé mais sur le loyer brut, sans aucune déduction. Ce n'est pas un détail de comptable : c'est ce qui décide lequel des deux pays vous coûte le moins, et la réponse n'est pas celle que suggèrent les taux affichés.

Loyers étrangers et impôt français : le crédit d'impôt qui annule tout

Le mécanisme mérite trente secondes, parce qu'il est mal compris et que beaucoup de propriétaires paient deux fois par excès de prudence.

L'Espagne et l'Italie figurent toutes deux sur la liste des conventions dites « à crédit d'impôt égal à l'impôt français ». Concrètement, vos loyers étrangers entrent bien dans votre base imposable française, l'impôt est calculé dessus, puis un crédit d'un montant identique vient l'annuler. Le résultat net est nul, prélèvements sociaux compris.

Attention, nul ne veut pas dire invisible. Ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux appliqué au reste de vos revenus. Sur un foyer déjà dans les tranches hautes, l'effet est négligeable. Sur un foyer à mi-barème, il ne l'est pas, et c'est le seul vrai coût français de l'opération.

Attention à la catégorie, c'est là que beaucoup se trompent. Une location saisonnière meublée ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux, exactement comme un meublé en France. Elle se déclare sur la 2042 C PRO, au micro-BIC ou au réel selon vos recettes, après être passée par le formulaire 2047 qui recense les revenus de source étrangère et ouvre droit au crédit. Un bien loué nu, lui, reste en revenus fonciers, avec ses propres cases. La convention s'applique dans les deux cas, mais le formulaire et l'abattement diffèrent.

Cette déclaration n'est pas optionnelle. Ne pas la faire ne vous fait rien gagner, puisque le crédit annule l'impôt de toute façon, mais vous expose à un redressement pour absence de déclaration. C'est la définition d'un risque gratuit.

Modelo 210 : le calendrier de déclaration des non-résidents a changé

Pour les revenus de 2026, le modelo 210 se dépose du 1er au 20 avril 2027, et non plus en janvier. C'est l'information que vous ne trouverez pas dans les guides écrits l'an dernier.

Jusqu'ici, un propriétaire non-résident déclarait ses loyers espagnols en janvier de l'année suivante. L'Orden HAC/623/2026 déplace cette échéance : pour les revenus de 2026, le modelo 210 se dépose du 1er au 20 avril 2027. Le même texte décale la déclaration des revenus imputés, qui s'étendra du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante, à partir des revenus 2026.

Retenez la date. Un propriétaire qui déclare au calendrier de l'an dernier déposera trois mois trop tôt, ou pas du tout.

Deuxième point espagnol, celui qu'on oublie systématiquement : même un bien que vous ne louez pas est imposé. L'Espagne applique un revenu imputé sur toute résidence secondaire laissée vide, calculé sur 1,1 % de la valeur cadastrale si la commune a révisé ses valeurs dans les dix dernières années, 2 % sinon. Ce n'est pas une taxe foncière, c'est un impôt sur un loyer que vous n'avez jamais perçu. Il se déclare, lui aussi, sur le modelo 210.

Troisième point, le plus récent : depuis le 1er juillet 2025, un numéro de registre unique est obligatoire pour commercialiser un logement en location courte durée sur une plateforme. Il se demande auprès du Colegio de Registradores via la Ventanilla Única Digital, en application du Real Decreto 1312/2024. Sans ce numéro, votre annonce ne peut légalement pas rester en ligne sur Airbnb ou Booking.

Cedolare secca et code CIN : les règles italiennes en 2026

En Italie, la location courte durée supporte 21 % de cedolare secca sur le premier logement et 26 % dès le deuxième, et elle exige un code CIN dont l'absence coûte de 800 à 8 000 euros par logement. Le pays a fait le même mouvement que l'Espagne, six mois plus tôt et avec des amendes chiffrées.

Le CIN, code d'identification national, est obligatoire depuis le 1er janvier 2025. Il se demande sur la plateforme du ministère du Tourisme et doit figurer dans chaque annonce. Louer sans CIN coûte de 800 à 8 000 euros par logement. Ne pas l'afficher là où c'est prescrit ajoute une amende de 500 à 5 000 euros. Ce sont des montants qui effacent plusieurs saisons de rendement.

Côté impôt, la cedolare secca s'établit à 21 % sur le premier logement loué en courte durée et passe à 26 % dès le deuxième. C'est un forfait libératoire, simple, mais qui frappe le loyer brut : ni charges, ni travaux, ni amortissement ne viennent en réduction.

Et il existe un seuil qu'il faut connaître avant d'acheter, pas après. Au troisième logement destiné à la location courte sur un même exercice, l'activité est présumée entrepreneuriale : ouverture d'une partita IVA, inscription au registre des entreprises, et perte de l'option cedolare secca. Beaucoup de patrimoines se construisent par accumulation lente et franchissent cette limite sans s'en apercevoir.

Combien coûte vraiment un bien loué en Espagne : le calcul complet

Les moyennes n'apprennent rien. Prenons un cas complet, avec des hypothèses explicites.

Un appartement acheté 180 000 euros, dont environ 108 000 euros de bâti hors terrain, loué 900 euros par mois sur onze mois. Loyer encaissé : 9 900 euros, soit un rendement brut de 5,5 %.

Charges déductibles côté espagnol : 400 euros de taxe foncière locale, 720 euros de charges de copropriété, 250 euros d'assurance, et surtout 3 240 euros d'amortissement, soit 3 % de la valeur du bâti. Total 4 610 euros.

Base imposable : 5 290 euros. Impôt espagnol à 19 % : 1 005 euros.

Impôt français supplémentaire : zéro, crédit d'impôt oblige.

La pression fiscale réelle sur ce bien est donc de 10,2 % du loyer encaissé. Le même bien en Italie, loué au même prix sous cedolare secca à 21 % du brut, supporterait 2 079 euros, soit le double. Voilà pourquoi comparer les taux affichés, 19 % contre 21 %, mène à la mauvaise conclusion : c'est l'assiette qui décide, pas le taux.

Espagne ou Italie : lequel coûte le moins au propriétaire français

Trois choses, dans cet ordre.

D'abord, l'amortissement espagnol est le levier le plus sous-utilisé par les propriétaires français. Il transforme un rendement brut ordinaire en rendement net très correct, et il est parfaitement légal dès lors que vous résidez dans l'Union. S'en priver par méconnaissance, c'est payer le double d'impôt sans contrepartie.

Ensuite, le risque de ce dossier n'est pas fiscal, il est administratif. Le CIN italien et le registre espagnol sont récents, contrôlés par les plateformes elles-mêmes, et sanctionnés par des amendes qui dépassent l'enjeu fiscal annuel. Un propriétaire parfaitement à jour de ses impôts peut se retrouver hors la loi parce qu'il ignore un code créé l'an dernier.

Enfin, si vous visez plusieurs biens en Italie, décidez de la structure avant le troisième achat. Après, le choix ne vous appartient plus.

Le contraste avec d'autres marchés est instructif. Nous avons montré ailleurs qu'en Arabie saoudite, les loyers ne sont imposés ni localement ni en France, l'exposition réelle se déplaçant vers l'impôt sur la fortune immobilière. L'Europe du Sud fonctionne à l'inverse : l'impôt se paie sur place, la France neutralise, et le danger se loge dans la conformité administrative.

Nous suivons ces deux calendriers de près, et ils bougent vite. Inscrivez-vous à la newsletter Nomade Patrimoine pour être prévenu quand une échéance ou une obligation change, plutôt que de le découvrir dans un courrier de l'administration.