Investir dans l'immobilier en Arabie saoudite : guide 2026

La loi autorisant les non-Saoudiens à posséder de l'immobilier dans le royaume est entrée en vigueur le 22 janvier 2026, mettant fin à des décennies de fermeture du marché aux étrangers. Six mois plus tard, le dispositif ne relève plus de l'annonce : les zones sont désignées, le portail fonctionne, les premières transactions ont un prix. Voici ce que coûte réellement un mètre carré à Riyad, ce qu'il rapporte, ce qu'on paie pour l'acheter, et comment le fisc français traite le loyer qui en sort.

Qu'est-ce qui a changé, exactement, depuis le 22 janvier 2026 ?

Un étranger peut désormais détenir un bien immobilier en pleine propriété en Arabie saoudite, dans des zones géographiques désignées par le Conseil des ministres sur proposition de l'autorité immobilière. C'est une rupture : jusqu'ici, la propriété était en pratique réservée aux citoyens saoudiens et à quelques cas dérogatoires liés à la résidence.

La loi a été adoptée et publiée le 25 juillet 2025, avec une entrée en vigueur fixée à 180 jours, soit le 22 janvier 2026. Le texte ne procède pas par ouverture générale mais par modèle de zones désignées : le Conseil des ministres, en coordination avec la Real Estate General Authority (REGA), délimite les périmètres ouverts. Riyad et Djeddah sont les premières visées.

Le régime est encadré, et sérieusement. La REGA plafonne les frais de transfert à 5 %, supervise la conformité par un comité dédié, et le texte prévoit des amendes pouvant atteindre 10 millions de riyals (environ 2,3 millions d'euros) par infraction, avec possibilité de vente forcée du bien en cas de fraude. Ce n'est pas une ouverture désinvolte : c'est un marché qu'on ouvre en gardant la main dessus.

Les montants en euros de cet article sont convertis au cours de 1 euro pour 4,33 riyals saoudiens. Le riyal est arrimé au dollar depuis 1986 à un taux fixe de 3,75 pour un dollar : le risque de change réel est donc un risque euro/dollar, pas un risque saoudien.

Combien coûte réellement un mètre carré à Riyad ?

Entre 2 200 et 7 000 riyals le mètre carré selon le quartier, soit 510 à 1 615 euros. Le nord de Riyad concentre les prix hauts et la demande expatriée ; le sud reste trois fois moins cher. À l'échelle d'une capitale du Golfe, l'ensemble reste très en dessous de Dubaï.

Voici les fourchettes constatées sur les transactions du premier trimestre 2026, par quartier :

Sur les villas construites de 350 à 600 m², le ticket va de 2,0 millions de riyals à Al Arid (environ 460 000 euros) à 5,5 millions à Al Malqa (environ 1,27 million d'euros).

La dynamique compte autant que le niveau. Les quartiers premium du nord progressent de 8 à 12 % par an, les marchés secondaires et le sud de 4 à 7 %. Al Arid affiche la croissance la plus forte du panel : c'est le profil classique du quartier périphérique rattrapé par l'extension urbaine, avec le risque qui va avec : ce rattrapage est déjà partiellement dans les prix.

Quel rendement locatif peut-on viser ?

Environ 8,9 % brut à Riyad, 7,9 % à Djeddah, 6,2 % à Dammam, pour une moyenne nationale de 6,8 % au premier trimestre 2026. Ce sont des rendements que l'on ne trouve plus depuis longtemps sur les marchés européens comparables en niveau de sécurité juridique.

Le rendement dépend surtout de la typologie :

La règle est constante et vaut partout : plus le bien est petit, plus il rapporte en pourcentage. À Riyad, les quartiers nord comme Al Malqa et Hittin sortent des loyers 40 à 50 % supérieurs à la moyenne de la ville, grâce à la proximité des écoles internationales et des ambassades, c'est-à-dire à une demande locative solvable, stable et peu sensible aux cycles. Sur le segment T2, Al Yasmin, Al Sahafa et Al Narjis concentrent 55 % des transactions : c'est là que se trouve la liquidité, donc la facilité de revente.

Un rendement brut de 8,9 % n'est pas un rendement net. Il faut en retrancher la vacance, la gestion et les charges. Mais le point décisif est ailleurs, et il est fiscal : en Arabie saoudite, ce loyer n'est pas amputé par l'impôt.

Quels sont les frais à l'achat, et les taxes à la détention ?

Comptez 6 à 9 % du prix en frais d'acquisition, dont 5 % de taxe sur la transaction immobilière. En détention, un logement achevé ne supporte aucune taxe foncière annuelle : c'est l'une des particularités les plus mal connues du marché saoudien.

Une nuance importante pour qui regarderait du terrain plutôt que du bâti : les terrains non bâtis situés dans certains périmètres urbains désignés supportent une taxe annuelle d'environ 2,5 % de leur valeur. Le dispositif existe précisément pour décourager la rétention foncière spéculative. Il ne concerne pas les appartements ni les villas achevées, mais il change complètement l'économie d'un achat de terrain nu, et c'est un piège à connaître avant d'y aller.

Enfin, l'Arabie saoudite n'applique pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Les loyers d'un particulier ne sont donc pas imposés localement.

Comment fonctionne concrètement le portail « Saudi Properties » ?

C'est le point d'entrée unique et obligatoire. Toute acquisition étrangère passe par la plateforme de la REGA, qui vérifie l'éligibilité de l'acheteur, la localisation du bien dans une zone ouverte, et enregistre le transfert.

Le préalable est l'identité numérique. Un non-résident doit obtenir un identifiant national avant toute démarche : c'est cette étape, et non la transaction elle-même, qui prend du temps pour un acheteur qui n'a jamais mis les pieds dans le royaume. La suite est administrativement rapide, parce que le cadastre saoudien est numérisé et que le transfert est enregistré en ligne.

Cette centralisation a une conséquence pratique qu'il faut voir comme un avantage : il n'existe pas de marché gris. Un bien situé hors zone désignée ne peut pas vous être vendu, quel que soit l'intermédiaire qui vous l'affirme, parce que le portail refusera l'enregistrement.

Quelles zones restent fermées aux étrangers ?

La Mecque et Médine restent interdites à la propriété étrangère, avec deux exceptions limitées. Hors de ces deux villes, l'ouverture dépend du statut : une personne physique non résidente n'a pas les mêmes droits qu'un investisseur établi dans le royaume.

L'interdiction historique de posséder dans les deux villes saintes est maintenue par le nouveau texte. Deux dérogations subsistent, étroites : les personnes physiques musulmanes étrangères, et les sociétés saoudiennes détenues par des étrangers, peuvent y acquérir des droits limités, sous conditions.

Pour le reste du territoire, la distinction essentielle est celle-ci : dans les zones désignées, l'acquisition est ouverte selon les règles du décret applicable ; en dehors de ces zones, une personne physique non résidente ne peut détenir qu'un seul bien résidentiel, et pour son usage personnel. Autrement dit, un investisseur non résident qui vise du locatif doit acheter dans une zone désignée : ce n'est pas une préférence, c'est une condition de validité.

Quelle fiscalité pour un résident fiscal français ?

C'est le point le plus important de cet article, et le plus mal compris. Les revenus immobiliers de source saoudienne d'un résident fiscal français sont exonérés d'impôt sur le revenu en France, en application de la convention fiscale entre les deux pays. Ils ne sont pas non plus imposés en Arabie saoudite, qui ne connaît pas d'impôt sur le revenu des particuliers.

La convention franco-saoudienne du 18 février 1982, modifiée par les avenants du 2 octobre 1991 et du 18 février 2011, a été reconduite pour la période 2024-2028. Son article 5 pose le principe classique : les revenus qu'un résident d'un État tire de biens immobiliers situés dans l'autre État sont imposables dans cet autre État. Son article 15, paragraphe 2 précise la méthode côté français : les revenus immobiliers de source saoudienne sont exonérés de l'impôt français.

Il reste une réserve, et elle est réelle : la progressivité française est conservée. L'impôt sur vos autres revenus est calculé au taux correspondant à l'ensemble de vos revenus imposables selon la législation française ; le loyer saoudien n'est pas taxé, mais il peut faire monter le taux appliqué au reste. Sur un patrimoine déjà situé dans les tranches hautes, l'effet est faible ; sur un contribuable à mi-barème, il n'est pas nul.

L'IFI, en revanche, s'applique pleinement. Un résident fiscal français est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière sur son patrimoine immobilier mondial dès que celui-ci dépasse 1,3 million d'euros nets. Un appartement à Riyad entre dans l'assiette exactement comme un appartement à Bordeaux. C'est la contrepartie logique de l'exonération sur les loyers, et c'est ce qui doit cadrer le dimensionnement de l'opération : le seuil de 1,3 million se franchit vite quand la résidence principale et un ou deux locatifs français sont déjà là.

Résumons l'équation, parce qu'elle est rare : un rendement brut de l'ordre de 8 à 9 %, aucun impôt sur le loyer d'aucun des deux côtés, aucune taxe foncière annuelle, et une monnaie arrimée au dollar. Le prix à payer est l'IFI et l'exposition au risque euro/dollar.

La Premium Residency change-t-elle la donne ?

Oui, à partir de 4 millions de riyals investis dans l'immobilier, soit environ 920 000 euros. Ce montant ouvre droit à une résidence permanente, maintenue aussi longtemps que le bien est détenu.

Le programme comporte plusieurs voies. La voie immobilière demande 4 millions de riyals. Les voies non immobilières existent aussi : 800 000 riyals versés une fois (environ 185 000 euros) pour une résidence permanente, ou 100 000 riyals par an (environ 23 000 euros) pour une résidence temporaire renouvelable jusqu'à cinq ans. Les frais de dossier gouvernementaux sont de 4 000 riyals, soit environ 925 euros.

Les droits attachés sont substantiels : propriété immobilière, création d'entreprise, inclusion du conjoint et des enfants à charge, accès bancaire, et surtout circulation sans permis de sortie, une contrainte que connaissent bien les expatriés du royaume sous statut de travail classique.

Le calcul est simple à poser : sur un bien à 920 000 euros dans le nord de Riyad, on parle d'un ensemble de deux ou trois appartements plutôt que d'un bien unique, avec un rendement de l'ordre de 8 % et un statut de résident permanent en prime. C'est un montage cohérent, à condition d'avoir mesuré l'IFI que ce patrimoine déclenche en France.

La Coupe du monde 2034 est-elle un vrai moteur ?

C'est un accélérateur de calendrier plus qu'un moteur de valeur. L'attribution de la Coupe du monde à l'Arabie saoudite, actée fin 2024, verrouille un programme d'infrastructures sur une décennie : stades, transports, hôtellerie, logement.

L'effet à surveiller n'est pas l'événement lui-même, car les marchés immobiliers ne montent pas durablement grâce à un mois de compétition, mais la contrainte de livraison. Un pays qui s'engage sur une date ne peut plus différer ses chantiers, et cette rigidité de calendrier soutient la demande de construction, d'emploi qualifié et donc de logement locatif jusqu'au début des années 2030. C'est cette demande-là, et non le tournoi, qui porte les loyers.

Le corollaire est qu'il faut regarder l'après. Un investissement dont la thèse repose entièrement sur 2034 est un investissement dont la sortie est mal pensée.

En résumé : faut-il se positionner maintenant ?

Les faits, rassemblés :

• Ouverture effective depuis le 22 janvier 2026, par zones désignées, sous contrôle de la REGA.
• Prix de 510 à 1 615 euros le m² à Riyad selon le quartier, en hausse de 8 à 12 % par an dans le nord premium.
• Rendement brut de 8,9 % à Riyad, jusqu'à 12 % sur les petites surfaces.
• Frais d'acquisition de 6 à 9 %, dont 5 % de taxe de transaction ; aucune taxe foncière annuelle ensuite.
• Fiscalité française : loyers exonérés d'impôt sur le revenu par la convention de 1982, mais IFI dû sur le patrimoine mondial au-delà de 1,3 million d'euros.
• Zones fermées : La Mecque et Médine, hors dérogations étroites. Hors zones désignées, un seul bien résidentiel à usage personnel pour un non-résident.
• Résidence permanente accessible à partir de 4 millions de riyals investis, soit environ 920 000 euros.

Ce qui rend ce marché intéressant n'est pas le rendement pris isolément, puisqu'on trouve mieux ailleurs sur le papier, mais la combinaison d'un rendement élevé, d'une fiscalité nulle sur les loyers dans les deux pays et d'une devise arrimée au dollar. Cette combinaison ne durera pas indéfiniment : les marchés qui s'ouvrent finissent toujours par se fiscaliser, et le premier signal à surveiller sera l'extension de la taxe sur les terrains non bâtis au bâti locatif.

Ce qui doit inviter à la prudence est l'inverse d'un risque de marché : c'est un risque de dimensionnement. Un investissement saoudien mal calibré fait franchir le seuil de l'IFI et transforme une exonération élégante en surcoût annuel durable. Le bon ordre des opérations est donc de calculer d'abord l'assiette IFI cible, puis de dimensionner l'acquisition, jamais l'inverse.

Nous suivons ce dossier de près : les décrets de désignation de zones sortent par vagues, et chaque vague déplace les prix du quartier concerné dans les semaines qui suivent. Inscrivez-vous à la newsletter Nomade Patrimoine pour recevoir nos analyses complètes chaque jeudi, et être prévenu quand une nouvelle zone s'ouvre.