IMT à 7,5 % pour les non-résidents, 4,9 % de rendement brut à Porto : une fois les frais et l'impôt déduits, il reste 2,8 % nets.
Le marché portugais a changé de visage en un an : les prix continuent de grimper à un rythme rarement vu, mais le rendement locatif brut, lui, se tasse. Pour un investisseur francophone, cela signifie qu'il faut désormais choisir sa région et son montage avec plus de rigueur qu'en 2022 ou 2023, quand presque tout montait. Voici les chiffres à connaître, les zones qui gardent un vrai potentiel, et ce que la fiscalité 2026 change concrètement pour un acheteur non-résident.
Sur l'ensemble de 2025, le prix médian du logement a atteint 2 076 € / m² au Portugal, en hausse de 16,8 % sur un an, pour 164 677 transactions : ce sont les chiffres de l'Institut national de la statistique (INE), publiés le 24 avril 2026. Sur le seul quatrième trimestre, la médiane monte à 2 198 € / m² et la hausse à 17,5 %. Autrement dit, l'accélération était encore en cours au moment où l'année se refermait.
Dans le même temps, le rendement locatif brut moyen recule : il s'établit à 6,3 % au premier trimestre 2026 selon Idealista, contre 7,2 % un an plus tôt et 7,3 % l'année d'avant.
Cette moyenne nationale cache pourtant l'essentiel. Lisbonne ne rapporte que 4,3 % brut, Porto 4,9 %. Les deux villes que regardent d'abord les acheteurs étrangers sont précisément celles qui rapportent le moins : la moyenne de 6,3 % est tirée vers le haut par des marchés secondaires où personne ne projette d'acheter depuis Paris ou Bruxelles.
Notre lecture : ce n'est pas le moment d'acheter n'importe quoi en espérant que la hausse compense un mauvais rendement. C'est le moment de calculer le rendement net réel de la ville visée avant de signer, et non le rendement national affiché en tête d'annonce.
Les écarts de prix entre régions restent considérables, du simple au triple. Les valeurs ci-dessous sont les prix d'offre relevés par Idealista en août 2026, avec leur variation sur un an.
| Région | Prix d'offre (août 2026) | Sur un an | Profil |
|---|---|---|---|
| Lisbonne | environ 6 230 € / m² | +3,2 % | Marché mature qui plafonne : pari sur la plus-value, pas sur le cash-flow |
| Porto | environ 4 320 € / m² | +9,4 % | Toujours en pleine accélération — le point d'entrée se referme vite |
| Algarve (district de Faro) | environ 3 910 € / m² | +18,3 % | La plus forte hausse du pays, portée par la demande étrangère |
| Triangle d'or (Quinta do Lago, Vale do Lobo) | environ 13 250 € / m², jusqu'à 20 000 € en front de mer | — | Segment de luxe déconnecté du reste du marché |
| Coimbra | environ 2 470 € / m² | +14,6 % | Ville universitaire, demande locative structurelle |
| District de Leiria (Côte d'Argent) | environ 1 960 € / m² | +17,2 % | Prix d'entrée les plus bas, dynamique portée par la future ligne à grande vitesse |
Un point mérite d'être corrigé, parce qu'il circule beaucoup : Porto n'est pas un marché calme. Avec +9,4 % sur un an, c'est l'un des plus dynamiques du pays. Y voir une alternative tranquille à Lisbonne est une erreur de lecture — c'est un marché qui monte vite, donc un point d'entrée qui se referme, pas un refuge.
La Côte d'Argent et l'intérieur restent la zone à surveiller de près, mais sans illusion : les prix y montent désormais plus vite qu'à Lisbonne (+17,2 % dans le district de Leiria). La future liaison ferroviaire à grande vitesse Porto-Lisbonne, dont le tronçon Porto-Oiã a été concédé en juillet 2025 pour des travaux à partir de fin 2026, redessinera progressivement l'attractivité de plusieurs villes moyennes — et une partie de cette anticipation est déjà dans les prix.
L'Algarve continue d'attirer les acheteurs étrangers pour la location saisonnière, mais avec des règles locales d'Alojamento Local à vérifier commune par commune, un point que nous avions déjà détaillé pour l'Espagne et l'Italie dans notre article sur la location saisonnière et la fiscalité 2026.
C'est un point de confusion fréquent chez les lecteurs qui découvrent le marché portugais : acheter un bien immobilier ne donne plus accès au Golden Visa depuis la loi « Mais Habitação », entrée en vigueur le 7 octobre 2023. Et la fermeture va plus loin qu'on ne le croit souvent : les fonds d'investissement à exposition immobilière sont eux aussi exclus. Ce n'est pas seulement l'achat en direct qui ne compte plus.
Les deux voies principales qui subsistent sont un investissement d'au moins 500 000 € dans un fonds éligible — maturité minimale de cinq ans, au moins 60 % du capital investi dans des sociétés ayant leur siège au Portugal — ou une contribution de 250 000 € au patrimoine culturel national, ramenée à 200 000 € en zone de faible densité.
Concrètement, si l'objectif est d'obtenir un titre de séjour portugais, acheter un appartement à Porto ou en Algarve n'y contribue plus. Si l'objectif est purement patrimonial, cette distinction n'a pas d'incidence, mais elle change la manière de structurer le projet pour qui visait les deux à la fois.
Trois évolutions méritent d'être connues avant de signer un compromis, et la première est récente.
Les droits de mutation sont passés à 7,5 % forfaitaires pour les non-résidents. Le décret-loi n° 97/2026 du 20 mai, en vigueur depuis le 25 mai 2026, ajoute un alinéa à l'article 17 du code de l'IMT : le taux est toujours de 7,5 % pour l'acquisition d'un logement urbain par un non-résident, sans aucune exonération ni réduction. Un résident qui achète sa résidence principale conserve de son côté le barème progressif, avec un taux nul sur les premiers 106 346 € au Portugal continental (132 933 € aux Açores et à Madère). À cela s'ajoutent 0,8 % de droit de timbre et environ 1 à 1,5 % de frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat.
Ce forfait n'est toutefois pas inconditionnel, et c'est le point que la plupart des articles omettent. Trois situations font retomber l'acheteur dans le barème ordinaire : avoir déjà été résident fiscal portugais ; le devenir dans les deux ans suivant l'acquisition ; ou louer le bien à usage d'habitation à loyer plafonné dans les six mois, pour au moins 36 mois sur les cinq premières années. Dans les deux derniers cas, le différentiel se récupère sur demande. Pour un expatrié qui prépare son installation, ce sont plusieurs dizaines de milliers d'euros qui changent de main selon l'ordre dans lequel il fait les choses.
Signalons enfin, puisque la question viendra : un traitement fiscal différencié selon la résidence touche à la libre circulation des capitaux, principe que la Cour de justice de l'Union européenne a déjà fait valoir contre le Portugal en matière de plus-values. À ce jour, aucun contentieux n'est engagé sur ce point précis. C'est une question ouverte, pas une échéance.
L'imposition des plus-values est alignée entre résidents et non-résidents depuis 2023, et non depuis cette année comme on le lit parfois. C'est la loi de finances pour 2023 — loi n° 24-D/2022 du 30 décembre — qui a supprimé le taux autonome de 28 % frappant la totalité de la plus-value d'un non-résident. Depuis le 1er janvier 2023, 50 % de la plus-value nette sont obligatoirement intégrés au revenu global et soumis au barème progressif de l'IRS, exactement comme pour un résident. L'affaire remonte en réalité à l'arrêt Hollmann de la Cour de justice, rendu en 2007 : le Portugal a mis quinze ans à en tirer toutes les conséquences. C'est plutôt une bonne nouvelle pour une plus-value modeste ; sur une plus-value importante, la progressivité peut in fine dépasser 28 %.
Le régime IFICI, souvent présenté comme le « NHR 2.0 », ne couvre pas les loyers portugais. Le régime des résidents non habituels est fermé aux nouveaux entrants depuis le 1er janvier 2024 — le 31 mars 2025 souvent cité n'était que la date limite d'inscription pour le régime transitoire. Son remplaçant, l'IFICI, offre un taux forfaitaire de 20 % sur les revenus d'activité, catégories A et B, pour un périmètre plus large que la seule recherche : industrie qualifiée, entreprises exportant plus de la moitié de leur chiffre d'affaires, start-ups, centres de technologie, carrière académique. Un investisseur qui achète pour louer au Portugal n'y a pas accès pour ses loyers. En revanche — et c'est la nuance qui intéresse un lecteur patrimonial — les revenus fonciers de source étrangère d'un bénéficiaire de l'IFICI sont exonérés au Portugal, avec progressivité.
Pour les loyers de source portugaise, le taux à retenir est de 25 %, et non 28 % comme le répètent encore beaucoup de guides : la loi « Mais Habitação » d'octobre 2023 a abaissé le taux autonome sur les baux d'habitation. Il descend encore avec la durée du bail — de 10 points pour un bail de 5 à 10 ans, 15 points au-delà de 10 ans, 20 points au-delà de 20 ans — et tombe à 10 % pour les contrats à loyer modéré depuis 2026. Les charges réelles restent déductibles : copropriété, entretien, assurance, IMI, gestion locative.
Pour un résident fiscal français, ces revenus et plus-values sont imposés au Portugal en priorité en vertu de la convention franco-portugaise ; la France les intègre ensuite dans le calcul du taux effectif applicable au reste des revenus, sans double imposition, mais sans les ignorer non plus dans la déclaration.
Prenons un cas concret plutôt qu'une moyenne. Un appartement T2 de 70 m² à Porto, acheté 285 000 € par un non-résident français.
Coûts d'acquisition :
Location longue durée, au rendement brut réel de Porto (4,9 %) :
Rapporté à l'investissement total de 312 930 €, cela donne un rendement net réel de 2,8 %. L'annonce affichait 4,9 %. L'écart n'est pas une marge d'erreur : c'est presque la moitié du rendement qui disparaît entre le chiffre marketing et ce qui arrive réellement sur le compte.
Et l'IMT n'est pas le coupable principal. Si l'acheteur remplit l'une des conditions vues plus haut et échappe au forfait de 7,5 %, son rendement net passe de 2,8 % à 3,0 %. Deux dixièmes de point : utile, mais cela ne change pas la nature de l'opération. Ce qui pèse vraiment, c'est le couple prix-loyer de Porto, pas la fiscalité d'entrée.
À titre de comparaison, la même opération calculée au rendement national moyen de 6,3 % donnerait 3,7 % nets. C'est cet écart entre la moyenne nationale et la ville réellement visée qu'il faut vérifier avant tout achat.
L'achat en direct n'est pas la seule voie, et ce n'est pas toujours la plus adaptée selon le profil.
L'achat en nom propre reste le plus simple et le plus lisible fiscalement, mais il expose au taux plein d'IMT et suppose d'organiser une gestion locative à distance, soi-même ou via une agence locale.
La société portugaise (Unipessoal Lda) devient pertinente pour qui veut professionnaliser une activité de location meublée touristique. Les bénéfices sont alors soumis à l'IRC, dont le taux général est descendu à 19 % en 2026 — avec 15 % sur les premiers 50 000 € de bénéfice imposable pour une PME, et une trajectoire annoncée à 18 % en 2027 puis 17 % en 2028. Attention toutefois à ne pas s'arrêter à ce chiffre : la derrama municipale ajoute jusqu'à 1,5 %, et une derrama estadual s'applique sur les bénéfices élevés. S'y ajoute une comptabilité à tenir.
Les fonds immobiliers réglementés donnent une exposition indirecte au marché portugais, sans gestion locative et avec des tickets d'entrée bien plus bas qu'un achat en direct, au prix d'une liquidité et d'une transparence variables selon le véhicule. Rappelons qu'ils n'ouvrent plus droit au Golden Visa.
Le crowdfunding immobilier portugais propose des tickets souvent inférieurs à 1 000 €, utiles pour tester le marché sans immobiliser un capital important, au prix d'un risque de plateforme et de projet à évaluer dossier par dossier.
Pour un premier achat, la détention en direct reste la voie la plus lisible ; la société locale ne se justifie vraiment qu'à partir d'un second bien ou d'une activité de location courte durée réellement professionnalisée.
Le marché portugais n'est plus l'eldorado à rendement facile qu'il a pu être. Des prix qui montent de 16,8 % en un an pendant que le rendement brut recule d'un point, cela décrit un marché où l'on gagne de l'argent en revendant, pas en louant.
Cela impose de changer de méthode. Calculer le rendement net après impôt de la ville visée, jamais la moyenne nationale — l'écart est de près d'un point entre les deux à Porto. Assumer que Lisbonne et l'Algarve sont des paris sur la plus-value, à 4,3 % brut pour la première. Et regarder les villes moyennes en sachant que leur décote se referme aussi vite, sinon plus vite, que celle des métropoles.
Le signal à surveiller pour l'année qui vient : si le rendement brut national passe sous les 5,5 %, l'équation locative deviendra difficile à justifier hors plus-value, et l'arbitrage vers d'autres marchés européens ou vers des véhicules pierre-papier prendra tout son sens. À Porto et Lisbonne, où l'on est déjà sous ce seuil, cette bascule a en réalité déjà eu lieu.
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